除了北京、上海、深圳鸿泰利创，其他城市的楼市真的刺激不动了？
周五上午，广州发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》公开征求意见。
其中提到，优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。
01
这条新闻居然今天连热搜前20都没上，可见关注度有多低，市场有多冷了。
金三银四之后，市场降温比往年快多了，各种成交数据，是支持这个结论的。
为什么石榴叔单独写一篇文章？因为广州新政对房地产市场是有标志性意义的，它是一线城市里面第一个尝试全面放开限购的城市。
从刚开始缩小限购区，鼓励大家买郊区没成交量的房子，到取消对大户型的限购，120平方以上随便买。两年不到，终于全部放开。
说白了，没有达到预期效果，所谓的“精准调控”就没有意义。换个角度，政策面对目前的楼市有点无能为力。
早在2017年，石榴叔就分析过限购和限售的本质。
所谓限购，是说我东西好不给你买。
所谓限售鸿泰利创，是对自己没信心，不给卖，防止集中抛货，保护市场。
02
到今天还有楼市自媒体说，全面放开限购将显著释放被压抑的购房需求，提振市场交易量。
这话说出来，他自己信吗？
政策效果关键，取决于居民收入预期，能否改善。
过去15年，大家只要手里有钱，一有购房资格，就千方百计想贷款买房。当然，有些是真住，有的想赚钱。
有些刚需是没办法，尤其要结婚的，刚改之所以现在很纠结，一是纠结旧房子要亏很多钱卖，二是纠结换了新房之后，还会亏多少钱。
你也可以理解为，以前把买房当成一种投资行为，现在变成了一种消费行为。
在我最近接触的大量客户中，不少人思维还没有切换过来。
有句话现在必须要说了，对中国99%的城市来说，单纯靠放开限购，很难让市场重新振奋起来。
最关键的还是要提升房子的质量，这个质量不仅是房子的质量，也是配套的学校、交通、商业的质量。
03
这段时间一直在传，下半年多个城市要搞现房销售，逐步取消预售制。
这件事之所以阻力很大，是因为开发商不愿意，这不仅仅是一场分化，中小房企生存空间被严重挤压，资金雄厚的房企，尤其国企和头部民企优势会扩大，高周转模式失效。
大家心里都有数，最近几年交付的新房，有几个没有质量问题的。甚至随着预期的降低，很多人已经能够原谅房子漏水，只要能交付就可以了。
现房销售可能会出现市场短期阵痛，甚至影响地方财政，但对系统风险的降低有直接帮助，对房价的支撑效果也是明显的，逼着房企转向精细化运营与现房品质竞争，消费者也买的明明白白。
另一个能够影响市场的是新计容的产生，逐步提高得房率，解决高公摊等问题，让购房者买到实打实的使用面积。
最近不少地方就出现了得房率100%，甚至110%的房子。
很多人不理解为什么要这样？房价保住了，地价保住了，开发商房子也卖出去了，老百姓也占到便宜了。
最近总有人问我，房价有没有跌到底？
消费品不存在底不底的，只存在卖不卖得掉，毕竟房龄越来越大，房子越来越多。
石榴叔最近开始考虑终极改善，看了不少新房，开发商送的装修包质量真的是看不下去，狠狠降价白送车位都卖不动，都是有原因的。
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