杭州上半年最后一场涉宅用地土拍出了三个板块“地王”七星策略，并使杭州上半年卖地收入登顶全国第一。
6月27日，杭州举行了2025年上半年最后一场土拍，6宗涉宅地涉及钱江新城二期、钱江世纪城、未来科技城、运河新城、湘湖新城、丁桥等热门板块，土地总出让金达到151.15亿元，平均溢价率达到30.5%，拿地房企有滨江集团、天阳、建发、金帝、和金茂。
在这场土拍前一天，浙报传媒地产研究院院丁建刚团队在研究报告中称“这场土地争夺的激烈程度和最终价格，将极大的影响着下半年杭州楼市的预期和信心”。
拿地研究院院长钱贤强告诉界面新闻记者，这场土拍都是优质地块，基本在市场预期之内。
杭州房房惠副总经理张建辉对界面新闻记者称，土拍结果整体符合市场预期，而且部分板块超出预判，呈现出“核心区高热延续、外围超预期抢滩”的特征。
但中指研究院华东大区常务副总高院生认为这场土拍略显谨慎，他对界面新闻解释称，尽管土地市场仍呈现高热态势，但对比前期不限价地块，如钱江新城二期滨江集团此次拿地与高层业态打造的招商地块地价一致，运河新城容积率下降但地价涨幅较小，显示普遍在周边项目待推背景下，短期价格顶基本确认，后续价格上涨有待于前期项目消化与板块库存下降速度。
同时，从加价过程来看，核心板块宅地由于起拍价较高，房企加价整体谨慎。
这场土地出让拍出地王的是萧山钱江世纪城地块、拱墅运河新城地块和余杭未来科技城地块。
钱江世纪城核心地块共吸引到了12家房企报名，竞拍了98轮，由金帝以总价55.78亿、楼面价54472元/平米和溢价率21.05%斩获，成为钱江世纪城新“地王”。
运河新城地块经过66轮竞价，由金茂以总价11.57亿、楼面价41240元/平米和溢价55.91%竞获，创下板块新高。
未来科技城地块是板块内首宗不限价地块，经过82轮竞价，建发以33.29亿总价、楼面价30129元/平米和溢价32.14%竞获七星策略，同样晋升为板块地王。
与这场土拍形成鲜明对比的是6月24日的杭州土拍，被摆上货架的临平区东湖新城和钱塘区江海之城3宗地块均以底价成交。
浙报传媒地产研究院研究员郑青青在研究报告中称，这进一步印证2025年上半年杭州宅地市场的核心特征“内热外冷”。
杭州好地研究院数据显示，上半年杭州市区共出让涉宅地68宗，总出让金1160.1亿元，排全国首位，同比增幅近一倍（96.3%）；相比去年全年出让金（1169亿元），仅差了8.8亿元。
也就是说，杭州今年上半年卖地登顶全国第一，同时，半年内卖地金额几乎相当于去年全年的卖地金额。
从房企来看，杭州上半年拿地金额前五名是滨江、绿城、保利、建发和中海。根据拿地宝数据，杭州市域中滨江拿地金额超300亿元排名第一，绿城以总金额201亿元排名第二，保利以115亿元排名第三，建发和中海分列4-5位。
从房企属性来看，前20强中民企占据9席，成交金额520亿元；国企占据11席，成交金额677亿元，国企以157亿元优势战胜民企。
此次竞获世纪城核心地块的金帝是萧山本土民企。根据金帝联合控股官微介绍，金帝联合控股集团有限公司创始于1992年，总部位于杭州市萧山区，已形成了海外油气田、大宗石化贸易、国内天然气、地产开发与运营、产业投资等业务板块。
金帝创始人为杭州萧山人卢斯侃、孔列岚夫妇，地产开发第一个项目是萧山高科技广场。
地产开发与运营板块涵盖住宅开发与销售、商业综合体开发与运营、产业园区开发与运营。截至2024年末，累计权益开发面积520万平方米，投资与运营大型商业综合体4座，生物医药产业园1个，在建商业综合体4座。
在竞获世纪城板块之前，金帝住宅项目的多在杭州远郊，比如余杭临平金帝海珀、富阳银湖TOD虹滨之都等。
拿地宝研究员谢亚辉告诉界面新闻记者，金帝世纪城地块未来或将引入合作方。
值得关注的是，虽然杭州核心板块土地市场火热，但房企们也一定程度出现了避险情绪。
比如，这次土拍成交的6宗涉宅地中，5宗地块呈现房企在已布局板块“零距离”或近距离加仓的特征。
郑青青表示，对房企来说，这种“贴邻补仓”策略优势在于显著提升投资的安全性与确定性：一可节省营销和获客成本，规避新市场的不确定性；二可有效防止新项目地价成本导致的未来竞争风险，保护已有项目的定价体系。
杭州二手房市场已经明显下行。浙报传媒地产研究院数据显示，在今年三四月份小阳春后，5月，随着前期低价房源集中消耗，以及部分房东调高预期，最重要的是经济环境未有改善等因素影响，二手房成交量显著下滑至7700多套。6月以来，杭州二手房市场未有明显起色，按目前成交速度，6月成交量将继续回落。
对于下半年的杭州楼市，专家们判断略显迷茫。
根据丁建刚团队研究报告，杭州土地市场在加剧分化，即使是此前抢手的低密地块，随着供应加大，最近出现了多宗底价成交的情况。一度盛传的现房销售模式，可能因“先立后破”而推迟。表面看似平静的杭州楼市，在略显迷茫之中，迎来2025下半年。
好地研究院研究员徐路加在研究报告中称，下半年杭州楼市的核心挑战是改善项目的市场验证，即能否顺利去化。从6月份包括安琪儿锦上万象府、钱江新城二期杭序府、市北潮语臻境府来看，均取得实现了预期价格，且快速摇号去化，核心需看后续持续推盘的市场承接力。
“若杭州推行现房销售试点，高周转模式将受冲击，地价预期或回调；临平、钱塘等外围板块底价成交成常态，与核心区温差持续扩大；风险会存在在高总价+高地价+高库存+低周转的区域，房企的“预期管理”已从板块轮动转向微观地块价值挖掘，产品力与风险管控成为拿地胜负手”，张建辉表示。
杭州独立评房创始人李坤军告诉记者，杭州这轮地价暴涨，并不是市场本身有多好，只能说开发商手里资金必须要找寻一个出口。现在放眼望去，除了上海、北京，杭州貌似是唯一“救赎孤岛”，这是因为杭州城市经营相对较好、浙江民间财力相对厚实，同时，浙江人对楼市仍抱有期待。
“政府开闸放地，并且贴身紧逼，让开发商不得不拿地，未来楼市的白热化可以预料七星策略，担心自然也不可避免，但更多还是冀望”，李坤军说。
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